Für viele Menschen ist das eigene Zuhause weit mehr als eine Immobilie. Es ist der Ort, an dem die Kinder aufgewachsen sind, an dem man viele Jahre gelebt hat und mit dem Erinnerungen verbunden sind. Gerade bei der Pensionierung besteht deshalb häufig der Wunsch, im vertrauten Zuhause zu bleiben.

Und das ist grundsätzlich gut möglich. Viele Menschen sind beim Eintritt ins Rentenalter gesund und aktiv und möchten den Platz, den ihnen ihr Haus oder ihre grosszügige Wohnung bietet, weiterhin geniessen.

Finanziell kann die Pensionierung für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer jedoch eine Veränderung mit sich bringen: Mit dem Wegfall des Erwerbseinkommens wird die Tragbarkeit der Hypothek neu berechnet. Was während der Berufstätigkeit problemlos finanzierbar war, kann mit einem tieferen Renteneinkommen plötzlich zu einer Herausforderung werden.

Deshalb lohnt es sich, die Situation nicht erst mit 65 zu prüfen, sondern einige Jahre vorher.

Was verändert sich mit der Pensionierung?

Mit dem Eintritt in die Pensionierung sinkt bei vielen Haushalten das regelmässige Einkommen. Die Kosten für die Immobilie bleiben aber unverändert.

Banken prüfen deshalb, ob die Finanzierung auch mit dem zukünftigen Einkommen langfristig tragbar ist. Für die Tragbarkeitsberechnung wird dabei nicht der aktuell tatsächlich bezahlte Hypothekarzins verwendet. Üblicherweise wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % gerechnet. Hinzu kommen die kalkulatorischen Kosten für Unterhalt und Nebenkosten (je nach Bank 0.75-1%) sowie – sofern noch erforderlich – Amortisationen.

Als gängige Richtgrösse gilt, dass die kalkulatorischen Wohnkosten höchstens rund einen Drittel des Bruttoeinkommens – in diesem Fall der Rente – ausmachen dürfen.

Mehr über die Finanzierung von Wohneigentum erfahren →

Die Belehnung: Die Wertsteigerung kann helfen

Neben der Tragbarkeit spielt die Belehnung eine wichtige Rolle.

Bei einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft muss der Teil der Hypothek, der über zwei Drittel des Belehnungswertes hinausgeht, grundsätzlich innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Banken können jedoch je nach Situation zusätzliche Anforderungen stellen.

Für langjährige Eigentümer kann die Entwicklung des Immobilienwerts dabei zum Vorteil werden.

Wer beispielsweise vor vielen Jahren ein Haus für CHF 1 Million gekauft hat und dieses heute einen deutlich höheren Marktwert aufweist, hat möglicherweise eine wesentlich tiefere Belehnung als ursprünglich. Eine Neubewertung der Liegenschaft kann deshalb zeigen, dass die bestehende Hypothek gemessen am heutigen Belehnungswert bereits deutlich tiefer liegt als zwei Drittel.

Das bedeutet: Auch wenn nicht jede ursprünglich geplante Amortisation vollständig erfolgt ist, kann die heutige Belehnung aufgrund der Wertentwicklung trotzdem innerhalb der von der Bank geforderten Grenzen liegen.

Wichtig ist allerdings, dass nicht automatisch der aktuelle Marktwert als Belehnungswert gilt. Banken bewerten Immobilien nach eigenen Kriterien und können bei der Finanzierung einen tieferen Wert ansetzen.

Die Tragbarkeit kann zum Stolperstein werden

Deutlich anspruchsvoller kann die Situation bei der Tragbarkeit sein.

Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel:

Ein Ehepaar hat sein Haus vor vielen Jahren für CHF 1 Million gekauft. Bei der damaligen Finanzierung wurde die Tragbarkeit auf Basis dieses Immobilienwerts und des damaligen Einkommens berechnet.

Wenn das Haus heute beispielsweise CHF 2 Millionen wert ist, wird bei einer Tragbarkeitsrechnung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % auf der Hypothek und zusätzlichen Unterhaltskosten von 1% des Immobilienwerts gerechnet. In unserem Beispiel hat sich dieser Betrag verdoppelt. Gleichzeitig ist das Einkommen im Ruhestand tiefer.

Eine Wertsteigerung ist deshalb nicht in jeder Hinsicht ein Vorteil: Sie erhöht zwar das Eigenkapital und verbessert in der Regel die Belehnung, kann aber aufgrund der höheren kalkulatorischen Unterhaltskosten, die als Prozentsatz des Immobilienwerts gerechnet werden, auch die Tragbarkeit beeinflussen.

Genau hier liegt für manche Eigentümerinnen und Eigentümer die Herausforderung: Die Immobilie ist mehr wert als je zuvor – aber das Einkommen reicht nach der Pensionierung möglicherweise nicht mehr für die bankinterne Tragbarkeitsrechnung.

Was sollten Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer vor der Pensionierung tun?

Rund fünf Jahre vor der Pensionierung

Der erste Schritt ist ein Gespräch mit der Bank.

Lassen Sie Ihre zukünftige finanzielle Situation und insbesondere die Tragbarkeit nach der Pensionierung berechnen. Klären Sie dabei auch, ob noch Amortisationen erforderlich sind und welche Möglichkeiten bestehen, die Finanzierung langfristig abzusichern.

Je früher mögliche Lücken erkannt werden, desto mehr Handlungsmöglichkeiten bleiben.

Steuerliche Planung der Renovationen

Auch die geplanten Investitionen in die Immobilie sollten frühzeitig geplant und durchgeführt werden.

Hier ist aktuell insbesondere der bevorstehende Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung relevant: Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Gleichzeitig entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich auch der Abzug von Unterhaltskosten. Bei energetischen und umweltschonenden Massnahmen können die Kantone bestimmte Abzüge weiterhin vorsehen.

Wer grössere Renovationen plant, sollte deshalb gemeinsam mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater prüfen, wann eine Investition steuerlich sinnvoll ist und welche Regeln im jeweiligen Kanton gelten.

Rund ein Jahr vor der Pensionierung

Etwa ein Jahr vor dem geplanten Eintritt in die Pensionierung empfiehlt sich ein erneutes Gespräch mit der Bank.

Zu diesem Zeitpunkt sollte klar sein:

• Wie hoch ist die verbleibende Hypothek?
• Wie hoch ist der aktuelle Belehnungswert der Immobilie?
• Welche Amortisationen sind noch erforderlich?
• Wie hoch ist das zukünftige Renteneinkommen?
• Ist die Tragbarkeit auch nach der Pensionierung gewährleistet?
• Gibt es Handlungsbedarf bei der Finanzierung?

So bleibt genügend Zeit, um gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen.

Weshalb sich frühes Handeln lohnt

Wer erst bei der Pensionierung feststellt, dass die Finanzierung langfristig nicht mehr tragbar ist, hat weniger Möglichkeiten.

Wer dagegen frühzeitig plant, kann verschiedene Szenarien prüfen. Je nach persönlicher Situation können beispielsweise zusätzliche Amortisationen, Anpassungen der Hypothekarstruktur oder eine frühzeitige Planung der Vorsorge sinnvoll sein. Auch Einkäufe in die Pensionskasse oder ein Vorbezug von Vorsorgegeldern können – abhängig von der individuellen Situation und den steuerlichen Auswirkungen – Teil einer Gesamtplanung sein.

Wichtig ist, solche Entscheidungen nicht isoliert zu betrachten. Was finanziell sinnvoll erscheint, kann steuerlich oder im Hinblick auf die Altersvorsorge andere Auswirkungen haben.

Die beste Lösung ist deshalb nicht immer die vollständige Rückzahlung der Hypothek. Entscheidend ist eine Finanzierung, die zur persönlichen Situation, zum Einkommen und zu den Plänen im Ruhestand passt.

Wann kann ein Verkauf die richtige Lösung sein?

Nicht für alle Eigentümer ist der Verbleib im bisherigen Zuhause die passende Lösung.

Häufig fällt der Eintritt in die Pensionierung zeitlich mit weiteren grossen Veränderung der Wohnsituation zusammen: Die Kinder sind ausgezogen, ein zusätzliches Arbeitszimmer wird nicht mehr benötigt oder der Wunsch nach mehr Freiheit und weniger Verpflichtungen wird stärker.

Ein Verkauf kann dann eine bewusste Entscheidung für einen neuen Lebensabschnitt sein.

Häufige Gründe für den Hausverkauf bei der Pensionierung sind:

• Die Finanzierung ist nach der Pensionierung nicht mehr gewährleistet.
• Der Platzbedarf hat sich verändert, beispielsweise nach dem Auszug der Kinder.
• Das Haus verursacht zunehmend Arbeit und Unterhalt, während der Wunsch nach mehr Freiheit wächst.
• Das im Eigenheim gebundene Kapital soll anders genutzt werden, beispielsweise für Reisen, eine kleinere Immobilie oder andere persönliche Wünsche.
• Ein Wohnortswechsel wird attraktiv, etwa näher zu Familie, Freunden oder in eine zentralere Lage mit Anbindung an den öffentlichen Verkehr.

Der Verkauf ist dabei nicht zwingend eine Notlösung. Er kann vielmehr eine Möglichkeit sein, das im Eigenheim gebundene Vermögen freizusetzen und die Wohnsituation bewusst an den nächsten Lebensabschnitt anzupassen.

Wann sollte man sich auf einen Verkauf vorbereiten?

Wenn Sie bereits wissen, dass Sie rund um die Pensionierung einen Verkauf in Betracht ziehen, empfehle ich, etwa ein Jahr vor dem gewünschten Verkaufszeitpunkt mit der Planung zu beginnen.

Eine frühzeitige Vorbereitung schafft Zeit für eine fundierte Immobilienbewertung, die Festlegung des optimalen Verkaufszeitpunkts und die Entwicklung einer passenden Verkaufsstrategie.

Aber auch wenn ein Verkauf schneller erfolgen muss, ist eine gute Strategie entscheidend. Jede Immobilie und jede persönliche Situation ist anders. Entscheidend ist, die Ausgangslage richtig einzuschätzen und den Verkauf so zu positionieren, dass das vorhandene Potenzial bestmöglich ausgeschöpft und ihre aktuellen Bedürfnisse berücksichtigt werden.

Ihre Ansprechperson

Stephanie Komminoth
Inhaberin • Immobilienmaklerin

✆ +41 77 423 83 88
steffi@boutiquehomes.ch

Die Pensionierung ist ein neuer Lebensabschnitt – auch für die Immobilie

Die Pensionierung muss kein Grund sein, das vertraute Zuhause aufzugeben. Wer sich in seinem Haus oder seiner Wohnung wohlfühlt und die Finanzierung langfristig gesichert ist, kann den Wohnraum weiterhin geniessen.

Gleichzeitig ist die Pensionierung ein guter Zeitpunkt, die eigene Wohnsituation bewusst zu hinterfragen.

Bleiben, verkaufen oder verkleinern? Es gibt nicht die eine richtige Lösung.

Entscheidend ist, frühzeitig zu prüfen, welche Variante finanziell und persönlich zum nächsten Lebensabschnitt passt.

Gerne unterstütze ich Sie dabei, den Wert Ihrer Immobilie einzuschätzen, verschiedene Verkaufsszenarien zu prüfen und eine passende Verkaufsstrategie zu entwickeln.

Eine Trennung oder Scheidung bringt viele Veränderungen mit sich. Eine der häufigsten Fragen ist dabei: Was passiert mit der gemeinsamen Wohnung oder dem eigenen Haus?

Soll die Immobilie verkauft werden? Kann einer der beiden Partner sie übernehmen? Wer darf weiterhin darin wohnen? Und was passiert mit der gemeinsamen Hypothek?

Die Antworten sind von Fall zu Fall unterschiedlich. Entscheidend sind unter anderem die Eigentumsverhältnisse, der Güterstand, die Finanzierung und – bei Familien – die Situation der Kinder.

In diesem Beitrag zeige ich Ihnen, welche Punkte Sie bei einer Trennung oder Scheidung beachten sollten und wie sich ein allfälliger Hausverkauf auch während der Scheidung abwickeln lässt.

Wem gehört die Wohnung?

Eine erste wichtige Auskunft gibt der Grundbucheintrag. Dort ist festgehalten, wer Eigentümerin oder Eigentümer einer Liegenschaft ist und in welcher Eigentumsform das Eigentum besteht.

Bei Paaren handelt es sich häufig um Miteigentum. Sind beispielsweise beide Partner je zur Hälfte als Miteigentümer eingetragen, gehört jedem ein Anteil von 50 % an der Liegenschaft.

Der Grundbucheintrag entscheidet allerdings nicht alleine darüber, wem die Liegenschaft gehört oder bei einer Trennung oder Scheidung zugesprochen wird. Ebenso wichtig ist der Güterstand der Ehe.

Was bedeutet der Güterstand?

Sofern Ehepartner keinen Ehevertrag abgeschlossen haben, gilt in der Schweiz grundsätzlich die Errungenschaftsbeteiligung.

Dabei wird zwischen Eigengut und Errungenschaft unterschieden. Zum Eigengut gehören unter anderem Vermögenswerte, die bereits vor der Ehe vorhanden waren sowie während der Ehe erhaltene Erbschaften und Schenkungen. Vermögenswerte, die während der Ehe erwirtschaftet wurden, gehören grundsätzlich zur Errungenschaft und somit beiden Partnern zu gleichen Teilen.

Das bedeutet: Auch wenn eine Immobilie nur auf einen Ehepartner eingetragen ist, muss bei einer Scheidung geprüft werden, wie sie güterrechtlich einzuordnen ist und ob daraus Ansprüche des anderen Ehepartners entstehen.

Besonders wichtig ist deshalb die Frage, wann und wie die Immobilie erworben und finanziert wurde. Eine Immobilie, die bereits vor der Ehe im Eigentum eines Partners war, ist grundsätzlich anders zu beurteilen als eine während der Ehe erworbene Liegenschaft.

Mehr zur rechtlichen Situation bei Scheidung mit Haus →

Was geschieht mit der Familienwohnung?

Das Schweizer Recht stellt die Familienwohnung unter einen besonderen Schutz.

Dabei kann es einen Unterschied machen, ob es sich lediglich um eine gemeinsam bewohnte Immobilie oder um die eigentliche Familienwohnung handelt. Gerade wenn gemeinsame Kinder vorhanden sind, kann die Frage, wer weiterhin in der Wohnung oder im Haus wohnen darf, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen relevant werden.

Im Rahmen eines Eheschutzverfahrens kann das Gericht beispielsweise regeln, welchem Ehepartner die Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird. Dabei können insbesondere die Bedürfnisse der Kinder eine wichtige Rolle spielen.

Auch ein befristetes Wohnrecht kann unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht kommen. Die rechtlichen Einzelheiten sind komplex und hängen stark von der individuellen Situation ab.

Mehr über die rechtliche Situation der Familienwohnung erfahren →

Wann ist ein Verkauf sinnvoll oder notwendig?

Nicht immer ist es sinnvoll oder finanziell möglich, das gemeinsame Wohneigentum oder das Haus nach einer Trennung zu behalten. In folgenden Fällen kann ein Verkauf sinnvoll oder notwendig sein.

Die Finanzierung wird zu einer Belastung

Durch die Trennung entstehen zwei separate Haushalte. Was während des gemeinsamen Lebens finanziell tragbar war, kann plötzlich zu einer erheblichen Belastung werden. Wenn beispielsweise nur noch ein Einkommen für die Immobilie zur Verfügung steht, muss geprüft werden, ob die Finanzierung weiterhin den Anforderungen der Bank entspricht.

Soll einer der beiden Partner die Immobilie alleine übernehmen, prüft die Bank, ob die betreffende Person die Hypothek alleine tragen kann. Dabei spielen Einkommen, Vermögen, bestehende Verpflichtungen eine Rolle, um die Tragbarkeit der Finanzierung festzustellen.

Eine bestehende gemeinsame Hypothek endet zudem nicht automatisch dadurch, dass sich ein Paar trennt. Die Entlassung eines Partners aus der gemeinsamen Verantwortung für die Finanzierung muss mit der Bank geklärt werden. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit der Bank ist daher in den meisten Fällen sinnvoll.

Ein neuer Lebensabschnitt beginnt

Eine Trennung bedeutet häufig auch einen persönlichen Neuanfang. Ein neuer Wohnort, ein neuer Arbeitsplatz oder eine neue Partnerschaft können Gründe sein, weshalb die bisherige Immobilie nicht mehr zur eigenen Lebenssituation passt. Vielleicht fällt die Trennung auch mit dem Zeitpunkt zusammen, an dem die Kinder das Haus verlassen.

Und manchmal geht es nicht nur um praktische Überlegungen. Ein gemeinsames Zuhause ist mit Erinnerungen verbunden. Für manche Menschen ist es hilfreich, diese gemeinsame Lebensphase auch räumlich abzuschliessen und mit einem Verkauf einen klaren Schritt in einen neuen Lebensabschnitt zu machen.

Wie geht man mit der Immobilie bei einer Trennung am besten vor?

1. Klären Sie zuerst die gegenseitigen Wünsche

Am Anfang sollte möglichst offen besprochen werden, welche Vorstellungen beide Seiten haben.

Möchte einer der Partner im Haus oder in der Wohnung bleiben? Wäre eine Übernahme durch einen Partner grundsätzlich finanzierbar? Oder wünschen sich beide einen Verkauf?

Je früher diese Fragen geklärt werden, desto einfacher lassen sich die nächsten Schritte planen.

2. Schaffen Sie eine rechtlich klare Situation

Wenn Sie sich mit Ihrem ehemaligen Partner einig sind, was mit der gemeinsamen Liegenschaft passieren soll, kümmern Sie sich darum, die Situation rechtlich festzuhalten. Bei einer einvernehmlichen Trennung kann ein gemeinsamer Anwalt die schnellste und beste Lösung sein.

Können sich die beiden Seiten nicht einigen, muss ein Urteil eines Gerichts entscheiden, was mit der Liegenschaft weiter passiert. Dafür muss man nicht zwingend bis zur Scheidung warten. Eine schnellere Regelung kann mit einem Eheschutzverfahren erzielt werden. Dabei können unter anderem Fragen zum gemeinsamen Haushalt oder zur Nutzung der Familienwohnung geregelt werden.

Gerade wenn eine Trennung emotional oder finanziell belastend ist, kann es sinnvoll sein, frühzeitig rechtlichen Rat bei einem Anwalt einzuholen.

3. Lassen Sie die Immobilie professionell bewerten

Soll die Immobilie verkauft werden oder möchte einer der Partner den anderen auszahlen, ist eine realistische Bewertung des aktuellen Marktwerts entscheidend.

Eine unabhängige, hedonische Immobilienbewertung schafft hier eine wichtige Grundlage. Sie gibt eine fundierte Einschätzung darüber, welchen Marktwert die Liegenschaft aktuell hat und welcher Verkaufserlös bei einer Vermarktung zu erwarten ist.

Eine neutrale Bewertung kann dabei helfen, eine sachliche Grundlage für die weiteren Gespräche zu schaffen – insbesondere dann, wenn beide Partner unterschiedliche Vorstellungen vom Wert der Immobilie haben.

4. Entwickeln Sie eine passende Verkaufsstrategie

Entscheiden sich beide für einen Verkauf, sollte die Immobilie professionell auf den Vermarktung vorbereitet werden.

Dabei geht es nicht nur darum, einen Käufer zu finden. Ebenso wichtig sind die richtige Preisstrategie, die Positionierung der Immobilie, die Auswahl der Marketingkanäle und ein strukturierter Verkaufsprozess.

Wichtig: Sind mehrere Personen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, müssen die entsprechenden rechtlichen Voraussetzungen für den Verkauf eingehalten werden. Beide Eigentümer müssen der Vermarktung zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben.

Auch die Auszahlung des Verkaufserlöses kann im Kaufvertrag beziehungsweise im Rahmen der Abwicklung entsprechend der vorab festgelegten (gerichtlichen) Vorgaben geregelt werden. Beide ehemaligen Partner bekommen ihren Anteil direkt ausbezahlt, wenn das gewünscht ist.

Immobilie bei Trennung verkaufen – eine neutrale Begleitung kann helfen

Eine Immobilie zu verkaufen ist bereits unter normalen Umständen eine Entscheidung mit weitreichendem Einfluss. Während einer Trennung kommt für die Verkäufer ein zusätzlicher emotionaler Aspekt hinzu.

Während manche Ex-Partner weiterhin freundschaftlich miteinander umgehen, fällt es anderen gerade während der
Trennungsphase schwer, überhaupt miteinander zu kommunizieren. Beides sind nachvollziehbare Reaktionen auf eine schwierige Lebenssituation.

Ich habe bereits mehrere Immobilienverkäufe von geschiedenen Paaren und Paaren in Trennung begleitet. Dabei ist mir besonders wichtig, den Verkaufsprozess professionell, transparent und möglichst unbelastet von persönlichen Konflikten zu gestalten.

Ihre Ansprechperson

Stephanie Komminoth
Inhaberin • Immobilienmaklerin

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Das biete ich Ihnen

Transparente Kommunikation

Beide Eigentümer sind meine Auftraggeber. Deshalb informiere ich grundsätzlich beide Seiten über die wesentlichen Schritte und Entwicklungen – per E-Mail oder auf Wunsch über einen gemeinsamen WhatsApp-Gruppenchat.

Wenn mich einer der Eigentümer telefonisch kontaktiert, halte ich die wesentlichen Punkte des Gesprächs kurz schriftlich fest und teile diese über den vereinbarten Kommunikationskanal mit beiden Parteien.

So haben beide jederzeit denselben Informationsstand.

Gemeinsame oder getrennte Termine

Nicht jedes ehemalige Paar möchte Besichtigungen, Gespräche oder Termine gemeinsam wahrnehmen.

Ob Sie Termine gemeinsam wahrnehmen möchten oder lieber getrennt voneinander – wir finden gemeinsam eine Lösung, die für beide Seiten funktioniert.

Die passende Verkaufsstrategie

Jede Immobilie ist anders. Ich zeige Ihnen auf, welche Preis- und Verkaufsstrategien für Ihre Liegenschaft und Situation möglich und sinnvoll sind.

Dabei berücksichtige ich nicht nur den erwartbaren Marktwert, sondern auch Ihre persönlichen Ziele und den gewünschten zeitlichen Rahmen.

Persönliche Begleitung während des gesamten Verkaufsprozesses

Vom ersten Gespräch über die Bewertung und Vermarktung bis hin zur Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe begleite ich Sie persönlich.

Mein Ziel ist es, den Verkauf Ihrer Immobilie klar, transparent und professionell zu gestalten – gerade dann, wenn die persönliche Situation bereits anspruchsvoll genug ist.

Ein Verkauf kann auch ein neuer Anfang sein

Eine Trennung bedeutet das Ende eines gemeinsamen Lebensabschnitts – aber gleichzeitig den Beginn eines neuen.

Wenn die gemeinsame Immobilie verkauft werden soll, muss dieser Prozess nicht zusätzlich belastend sein. Mit einer klaren Strategie, transparenter Kommunikation und einer neutralen Begleitung lässt sich auch eine emotional schwierige Situation professionell bewältigen.

Wenn Sie sich überlegen, Ihre Immobilie nach einer Trennung oder Scheidung zu verkaufen, können Sie sich auf meine persönliche Begleitung und Erfahrung verlassen.

Ein Haus zu verkaufen ist für die meisten Menschen eine weitreichende Entscheidung. Entsprechend wichtig ist es, den Hausverkauf sorgfältig zu planen. Dennoch halten sich rund um den Immobilienverkauf zahlreiche Mythen und Halbwahrheiten, die zu falschen Erwartungen, unnötigem Zeitdruck oder finanziellen Nachteilen führen können.

Gerade Eigentümer, die viele Jahre oder sogar Jahrzehnte in ihrem Zuhause gelebt haben, stehen vor einer besonderen Situation. Der Immobilienmarkt hat sich verändert, die Preise entwickeln sich dynamisch und auch die Anforderungen an Käufer und ihre Ansprücke sind heute andere als noch vor einigen Jahren.

Wer die häufigsten Fehler und Irrtümer kennt, schafft die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Hausverkauf und einen entspannten Übergang in den nächsten Lebensabschnitt.

Inhaltsverzeichnis

• Mythos 1: «Mein Haus ist ungefähr so viel wert wie das meines Nachbarn.»
• Mythos 2: «Ein höherer Angebotspreis schadet nie.»
• Mythos 3: «Ich spare Geld, wenn ich mein Haus ohne Makler verkaufe.»
• Mythos 4: «Vor dem Hausverkauf muss ich noch umfassend renovieren.»
• Mythos 5: «Ich kaufe zuerst eine neue Wohnung und verkaufe danach mein Haus.»
• Mythos 6: «Eine Online-Immobilienschätzung reicht aus.»
• Mythos 7: «Je mehr Interessenten, desto besser.»
• Mythos 8: «Mein Haus verkauft sich sowieso sofort.»
• Mythos 9: «Der Hausverkauf ist für uns viel zu aufwendig.»

Mythos 1: «Mein Haus ist ungefähr so viel wert wie das meines Nachbarn.»

Viele Eigentümer orientieren sich an Verkaufspreisen aus der Nachbarschaft oder an Erfahrungen von Bekannten. Doch der Immobilienmarkt entwickelt sich laufend weiter. Was ein vergleichbares Haus vor fünf Jahren erzielt hat, ist heute oft kein verlässlicher Richtwert mehr.

Hinzu kommt, dass jede Immobilie einzigartig ist. Lage, Grundstück, Zustand, Besonnung, Grundriss und Ausbaustandard beeinflussen Nachfrage und Marktwert erheblich.

Gerade langjährige Eigentümer unterschätzen den heutigen Wert ihrer Immobilie häufig, weil sie die Preisentwicklung der letzten Jahre nicht täglich verfolgen. Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Klarheit und bildet die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.

Erfahren Sie mehr über die Imobilienbewertung →

Mythos 2: «Ein höherer Angebotspreis schadet nie.»

Viele Verkäufer glauben, sie könnten den Preis später immer noch senken.

Tatsächlich entscheiden oft die ersten Wochen über den Erfolg eines Immobilienverkaufs. Ist der Angebotspreis zu hoch angesetzt, verliert die Immobilie an Aufmerksamkeit und bleibt länger am Markt. Das kann dazu führen, dass am Ende ein tieferer Verkaufspreis erzielt wird.

Eine realistische Preisstrategie sorgt dagegen für mehr Nachfrage und bessere Verkaufschancen.

Mythos 3: «Ich spare Geld, wenn ich mein Haus ohne Makler verkaufe.»

Die Maklerprovision ist auf den ersten Blick als zusätzlicher Kostenpunkt.

Ein erfolgreicher Hausverkauf besteht jedoch aus weit mehr als einem Inserat. Marktgerechte Preisfindung, professionelle Präsentation, Vermarktung, Besichtigungen, Preisverhandlungen und die Begleitung bis zur Beurkundung erfordern Erfahrung und Marktkenntnis.

Ein falsch angesetzter Verkaufspreis, eine fehlerhafte Dokumentation oder Unstimmigkeiten mit dem potenziellen Käufer können einen Verkauf in letzter Minute platzen lassen.

Entscheidend ist deshalb nicht, welche Kosten entstehen, sondern welcher Verkaufserlös am Ende erzielt wird und wie reibungslos der gesamte Verkaufsprozess abläuft.

Vergleich: Hausverkauf mit oder ohne Makler →

Mythos 4: «Vor dem Hausverkauf muss ich noch umfassend renovieren.»

Viele Eigentümer investieren kurz vor dem Verkauf in eine neue Küche oder ein neues Badezimmer.

Doch nicht jede Renovation erhöht den Verkaufspreis. Häufig reichen bereits kleinere Massnahmen wie ein gepflegter Garten, frisch gestrichene Wände oder kleinere Reparaturen aus, um einen überzeugenden ersten Eindruck zu hinterlassen.

Welche Investitionen sinnvoll sind, sollte deshalb immer individuell beurteilt werden.

Mehr über die Renovation vor dem Hausverkauf erfahren →

Mythos 5: «Ich kaufe zuerst eine neue Wohnung und verkaufe danach mein Haus.»

Viele Eigentümer wünschen sich einen nahtlosen Übergang vom Haus in eine neue Eigentums-Wohnung. In der Praxis lässt sich dieser Ablauf jedoch nur selten exakt planen.

Passende Wohnungen sind gefragt und gleichzeitig ist es schwierig, den Zeitpunkt eines Hausverkaufs genau vorherzusagen.

Grösster Stolperstein ist jedoch die Überbrückungsfinanzierung, die nicht immer möglich ist.

Wer seinen Hausverkauf frühzeitig plant, verschafft sich deutlich mehr Handlungsspielraum. So können verschiedene Möglichkeiten geprüft und ein realistischer Fahrplan entwickelt werden. So vermeiden Sie unangenehme Überraschungen und gewinnen Sicherheit für die nächsten Schritte.

Mythos 6: «Eine Online-Immobilienschätzung reicht aus.»

Online-Bewertungen liefern eine erste Orientierung.

Sie berücksichtigen jedoch viele Besonderheiten einer Immobilie nicht. Zustand, Ausbauqualität, Aussicht oder Grundstücksmerkmale lassen sich digital nur eingeschränkt bewerten.

Für einen erfolgreichen Immobilienverkauf ersetzt eine Online-Schätzung deshalb keine professionelle Bewertung. Sie bietet aber einen ersten Anhaltspunkt.

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Mythos 7: «Je mehr Interessenten, desto besser.»

Viele Besichtigungen bedeuten nicht automatisch einen erfolgreichen Verkauf.

Wichtiger ist, die richtigen Käufer anzusprechen. Interessenten sollten nicht nur echtes Interesse mitbringen, sondern auch über die notwendige Finanzierung verfügen.

Eine gezielte Vermarktung und Qualifizierung der Kaufinteressenten spart Zeit und erhöht die Wahrscheinlichkeit eines erfolgreichen Verkaufsabschlusses ohne unzählige Besichtigungen.

Mythos 8: «Mein Haus verkauft sich sowieso sofort.»

Die Nachfrage nach Wohneigentum ist vielerorts nach wie vor hoch. Manche Häuser finden tatsächlich innerhalb kurzer Zeit einen Kaufinteressenten.

Es zeigt sich jedoch immer häufiger, dass auch interessante Objekte einen langen Verkaufsprozess haben, da die Finanzierung von Wohneigentum mit den neuen Bankenregulierungen noch anspruchsvoller geworden ist. Trotz hohem Kaufinteresse kann das den Verkauf in die länge ziehen.

Auch die Vorbereitung eines Hausverkaufs braucht Zeit. Verkaufsunterlagen müssen zusammengestellt, das Haus entrümpelt, kleinere Arbeiten erledigt und der Umzug organisiert werden. Zudem beeinflussen Ferienzeiten oder Feiertage die Nachfrage am Markt.

Wer seinen Hausverkauf frühzeitig plant, schafft die besten Voraussetzungen für einen erfolgreichen Verkauf ohne unnötigen Zeitdruck.

Mythos 9: «Der Hausverkauf ist für uns viel zu aufwendig.»

Ein Immobilienverkauf umfasst weit mehr als die Vermarktung. Dokumente müssen beschafft, Besichtigungen organisiert, Termine koordiniert und schliesslich die Übergabe vorbereitet werden. Dazu kommen häufig Räumung, Umzug und Endreinigung.

Gerade nach vielen Jahren im eigenen Zuhause kann dieser organisatorische Aufwand überwältigend wirken.

Deshalb begleite ich meine Kundinnen und Kunden nicht nur beim Verkauf ihrer Immobilie. Ich unterstütze sie auch dabei, passende Partner für Räumung, Umzug oder Endreinigung zu finden und koordiniere den gesamten Ablauf. So erhalten Sie alle Leistungen aus einer Hand und haben während des gesamten Verkaufsprozesses eine persönliche Ansprechpartnerin.

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Ein erfolgreicher Hausverkauf beginnt lange vor dem Inserat

Wer ein Haus verkaufen möchte, profitiert von einer frühzeitigen Planung. Sie schafft Sicherheit, reduziert Stress und gibt genügend Zeit, die passende Wohnlösung zu finden und alle Schritte sorgfältig vorzubereiten.

Jede Verkaufssituation ist anders. Deshalb lohnt sich eine persönliche Beratung, bei der alle Möglichkeiten in Ruhe besprochen werden. So entsteht ein individueller Fahrplan, der zu Ihrer Lebenssituation passt und den Hausverkauf Schritt für Schritt planbar macht.

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, stellt sich früher oder später die Frage: Soll ich vor dem Verkauf noch renovieren oder die Liegenschaft im aktuellen Zustand anbieten?

Viele Eigentümer gehen davon aus, dass umfangreiche Renovationen automatisch zu einem höheren Verkaufspreis führen. Entsprechend werden kurz vor dem Verkauf neue Küchen eingebaut, Badezimmer komplett saniert oder grosse Summen in Umbauten investiert.

Die Realität auf dem Immobilienmarkt sieht jedoch oft anders aus. Nicht jede Renovation erhöht den Wert einer Immobilie um den investierten Betrag. Manche Massnahmen schaffen einen deutlich besseren ersten Eindruck und steigern die Verkaufschancen, während andere Investitionen vom Markt kaum honoriert werden.

Allfällige Renovationen sollten deshalb sorgfältig geplant werden. Hier erfahren Sie, welche Renovationen sich lohnen und wo sie sich den Aufwand sparen können.

Der erste Eindruck verkauft – nicht die Bausumme

Kaufentscheidungen werden selten rein rational getroffen. Käufer betreten eine Immobilie und entscheiden innerhalb weniger Minuten, ob sie sich dort ein Leben vorstellen können.

Sie achten auf Licht, Raumgefühl, Sauberkeit und den allgemeinen Zustand. Eine gepflegte Atmosphäre vermittelt Vertrauen. Umgekehrt können Unordnung, überfüllte Räume oder sichtbare Gebrauchsspuren den Eindruck einer Immobilie deutlich verschlechtern.

Wer den Verkaufspreis seiner Immobilie positiv beeinflussen möchte, sollte deshalb zuerst die Präsentation optimieren, bevor grössere Renovationen geplant werden.

Die wichtigste Vorbereitung kostet fast nichts: Entrümpeln

Kaum eine Massnahme hat einen grösseren Einfluss auf die Wahrnehmung einer Immobilie als konsequentes Entrümpeln.

Mit den Jahren sammeln sich Möbel, Dekorationsgegenstände und persönliche Erinnerungen an. Was für die Eigentümer selbstverständlich geworden ist, lässt Räume für Interessenten kleiner und unübersichtlicher wirken.

Weniger Möbel schaffen mehr Raumgefühl. Räume wirken heller, grösser und hochwertiger. Gleichzeitig fällt es potenziellen Käufern leichter, sich selbst in der Immobilie zu sehen.

Aus der Praxis zeigt sich immer wieder: Ein professionell vorbereiteter und aufgeräumter Wohnraum kann bei Besichtigungen mehr bewirken als eine kostspielige Renovation.

Lesen Sie, wie Sie Ihre Wohnung für den Fototermin vorbereiten können →

Welche Renovationen vor dem Verkauf wirklich sinnvoll sind

Küche auffrischen statt komplett erneuern

Die Küche gehört zu den wichtigsten Räumen einer Immobilie. Dennoch ist eine neue Küche vor dem Verkauf oft keine wirtschaftlich sinnvolle Investition.

Viele Käufer möchten die Küche ohnehin nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten. Eine Investition von mehreren Zehntausend Franken fliesst deshalb häufig nicht vollständig in den Verkaufspreis zurück.

Deutlich sinnvoller sind kleinere Verbesserungen:

• Küchenschränke reinigen oder lackieren
• moderne Griffe montieren
• beschädigte Silikonfugen ersetzen
• Arbeitsflächen aufbereiten
• defekte Geräte austauschen

Oft reicht bereits dieser Aufwand aus, um aus einer «alten Küche» eine «gepflegte Küche» zu machen.

Badezimmer mit kleinen Details aufwerten

Auch im Badezimmer entscheidet häufig die Summe vieler kleiner Details.

Ein blinder Spiegel, vergilbte Silikonfugen, verkalkte Armaturen oder schlechte Beleuchtung lassen selbst ein ansonsten gepflegtes Bad deutlich älter wirken.

Oft genügen:

• neuer Spiegel
• neue Armaturen
• frische Silikonfugen
• moderne Beleuchtung
• professionelle Tiefenreinigung

Der finanzielle Aufwand bleibt überschaubar, die Wirkung auf Interessenten ist dagegen oft erstaunlich gross.

Böden aufbereiten statt ersetzen

Abgenutzte Böden fallen Käufern sofort auf.

Bevor jedoch neue Böden verlegt werden, lohnt sich die Prüfung günstiger Alternativen. Parkett kann häufig geschliffen und neu versiegelt werden. Teppiche lassen sich vergleichsweise kostengünstig ersetzen.

Das Ziel ist nicht Perfektion, sondern ein gepflegter Gesamteindruck.

Bei Häusern den Aussenbereich nicht unterschätzen

Noch bevor die Haustür geöffnet wird, haben Käufer bereits einen ersten Eindruck gewonnen.

Ein gepflegter Garten, ein sauberer Eingangsbereich und ordentlich geschnittene Hecken vermitteln Sorgfalt und Werterhalt.

Besonders wirkungsvoll sind:

• Rasen mähen
• Hecken schneiden
• Unkraut entfernen
• Terrassen mit Hochdruck reinigen
• alte Gegenstände entsorgen
• Pflanzgefässe aufräumen

Gerade bei Einfamilienhäusern kann dies einen spürbaren Unterschied bei Besichtigungen ausmachen. Der Garten wirkt pflegeleicht und grosszügig.

Welche Renovationen sich vor dem Verkauf oft nicht lohnen

Komplette Küchenrenovationen

Eine neue Küche kostet schnell zwischen 30’000 und 60’000 Franken. Käufer sehen darin jedoch häufig nicht den gleichen Mehrwert wie der Verkäufer u.a., weil die neue Küche ihren Geschmack allenfalls nicht trifft.

Luxuriöse Individualumbauten

Massgeschneiderte Lösungen entsprechen oft dem persönlichen Geschmack des Eigentümers. Je individueller die Gestaltung, desto kleiner wird jedoch die potenzielle Käuferschaft.

Aufwendige Gartengestaltungen

Käufer wünschen sich meist einen gepflegten Garten, aber nicht zwingend einen perfekt durchgestalteten Landschaftspark.

Technische Investitionen ohne erkennbaren Nutzen

Neue Fenster, Heizungen oder technische Anlagen können sinnvoll sein, wenn ein tatsächlicher Mangel besteht oder die Anlage am Ende ihrer Lebensdauer angekommen ist. Als reine Verkaufsoptimierung lohnen sie sich jedoch oft weniger als erwartet, da viele Käufer den Nutzen nicht unmittelbar wahrnehmen.

Warum sich eine professionelle Einschätzung vor jeder Renovation lohnt

Ob eine Renovation vor dem Verkauf sinnvoll ist, hängt stark von der Immobilie, der Lage und der aktuellen Marktsituation ab.

Was in einer Region den Verkaufspreis deutlich steigern kann, spielt in einer anderen kaum eine Rolle. Auch die Erwartungen der Käufer verändern sich laufend.

Genau hier liegt der Mehrwert eines erfahrenen Immobilienmaklers. Er kann einschätzen:

• welche Massnahmen tatsächlich wertsteigernd sind
• welche Investitionen sich wahrscheinlich nicht auszahlen
• welche Käufergruppen aktuell am Markt aktiv sind
• wie sich die Immobilie auch ohne Renovation optimal präsentieren lässt

Oft lassen sich dadurch mehrere Tausend Franken an unnötigen Renovationskosten und ein grosser Aufwand einsparen.

«Sie möchten wissen, welche Verbesserungen sich bei Ihrer Immobilie tatsächlich lohnen? Gerne analysiere ich Ihre Liegenschaft persönlich und zeige Ihnen auf, wo Sie mit überschaubarem finanziellem und zeitlichem Aufwand den grössten Effekt erzielen können.»

Stephanie Komminoth, Immobilienmaklerin

Gut verkaufen – Gezielte Verbesserungen schlagen teure Umbauten

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss nicht automatisch grosse Summen und viel Planungsaufwand in Renovationen investieren.

In vielen Fällen erzielen Eigentümer die besten Resultate durch Entrümpeln, professionelle Reinigung und gezielte kosmetische Verbesserungen. Diese Massnahmen erhöhen die Attraktivität der Immobilie, ohne das Budget unnötig zu belasten.

Bevor Sie Renovationen planen, lohnt sich deshalb eine professionelle Einschätzung. Oft zeigt sich, dass wenige gezielte Massnahmen deutlich mehr Wirkung erzielen als ein kostspieliger Umbau.

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Umso verständlicher ist es, dass viele Eigentümer unsicher sind, wenn erste Gedanken an Veränderung aufkommen. Wie hat sich der Markt entwickelt? Was ist die eigene Immobilie heute wert? Und wie gut lässt sie sich unter den aktuellen Bedingungen überhaupt verkaufen? Entspricht die Wohnung noch den aktuellen Bedürfnissen von Käufern?

Eine Entscheidung mit Tragweite

Ein Verkauf betrifft selten nur eine Immobilie. Er steht oft im Zusammenhang mit wichtigen Lebensabschnitten: Pensionierung, ein Umzug in eine besser passende Wohnform, eine Trennung, eine Auswanderung oder eine Nachlassplanung. In solchen Situationen geht es nicht um schnelle Entscheidungen, sondern um Weitsicht und Planung.

Gleichzeitig ist es für Eigentümer schwierig, den Markt realistisch einzuschätzen. In den Jahren oder Jahrzehnten seit dem letzten Kauf hat sich vieles verändert: Preise, Nachfrage, Finanzierungsbedingungen, rechtliche Rahmenbedingungen. Was früher selbstverständlich war, gilt heute nicht mehr automatisch.

Warum Klarheit früh wichtig ist

Eine Immobilienbewertung schafft in dieser Phase Orientierung. Nicht als Aufforderung zum Verkauf, sondern als sachliche Grundlage für Ihre Überlegungen. Sie hilft, den aktuellen Marktwert der Liegenschaft einzuordnen und zu verstehen, wie die Immobilie im heutigen Umfeld positioniert ist.

Dabei geht es nicht nur um den Preis. Ebenso wichtig ist die Frage der Verkaufbarkeit: Wie gross ist die Nachfrage? Welche Zielgruppen kommen in Frage? Welche Eigenschaften wirken sich positiv aus, wo bestehen Herausforderungen? Diese Einschätzung erlaubt es, realistisch zu planen und Möglichkeiten abzuwiegen. Wenn kein Verkausdruck besteht, lässt sich auch das Timing planen. Nicht zu jeder Jahreszeit ist der Markt gleich aktiv.

Wert ist mehr als eine Zahl

Der Wert einer Immobilie lässt sich nicht allein auf einen Faktor reduzieren. Er setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen: Lage, Zustand, Grundriss, Nutzungspotenzial, Marktsituation und nicht zuletzt auch zeitlichen Aspekten. Eine Bewertung kann aufzeigen, welche Rolle diese Elemente spielen und wie sie sich gegenseitig beeinflussen.

Gerade für Eigentümer, die lange im selben Zuhause gelebt haben, ist diese Einordnung hilfreich. Sie ersetzt Annahmen durch Fakten und gibt Sicherheit in einem Bereich, der oft von Annahmen, Vermutungen und Unsicherheit geprägt ist.

Frühzeitige Planung eröffnet Optionen

Wer den Wert seiner Immobilie früh kennt, gewinnt Zeit. Zeit, um den nächsten Lebensabschnitt sorgfältig vorzubereiten. Zeit, um Alternativen zu prüfen. Zeit, um steuerliche Aspekte wie die Grundstückgewinnsteuer in die Planung einzubeziehen.

Eine frühzeitige Bewertung bedeutet nicht, dass ein Verkauf bevorsteht. Sie bedeutet, vorbereitet zu sein, frühzeitig zu planen. Manche Eigentümer entscheiden sich bewusst dafür, noch zu warten. Andere erkennen, dass ein geplanter Schritt sinnvoll ist. Beides sind gute Entscheidungen, wenn sie auf Klarheit basieren.

Eine Bewertung ohne Verkaufsdruck

Eine professionelle Immobilienbewertung muss nicht mit einem Verkaufsauftrag verbunden sein. Seriöse Begleitung respektiert, dass Entscheidungen Zeit brauchen. Manchmal bestätigt eine Bewertung auch, dass die aktuelle Situation gut passt und kein Handlungsbedarf besteht.

Gerade in einem Markt, der sich laufend verändert, ist es wertvoll, eine sachliche Einschätzung zur Hand zu haben. Sie schafft Ruhe, Struktur und eine verlässliche Grundlage für weitere Überlegungen.

Fazit

Eine Immobilienbewertung ist keine Verpflichtung zum Verkauf. Sie ist ein Werkzeug zur Orientierung. Für Eigentuemer, die vor Veränderungen stehen oder langfristig planen, schafft sie Klarheit über Wert und Möglichkeiten. Und Klarheit ist oft der wichtigste erste Schritt, um den nächsten Lebensabschnitt gut vorzubereiten.

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Stephanie Komminoth
Inhaberin • Immobilienmaklerin

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steffi@boutiquehomes.ch

Weiterführende Informationen

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