Bleiben, verkaufen oder neu planen?

Für viele Menschen ist das eigene Zuhause weit mehr als eine Immobilie. Es ist der Ort, an dem die Kinder aufgewachsen sind, an dem man viele Jahre gelebt hat und mit dem Erinnerungen verbunden sind. Gerade bei der Pensionierung besteht deshalb häufig der Wunsch, im vertrauten Zuhause zu bleiben.

Und das ist grundsätzlich gut möglich. Viele Menschen sind beim Eintritt ins Rentenalter gesund und aktiv und möchten den Platz, den ihnen ihr Haus oder ihre grosszügige Wohnung bietet, weiterhin geniessen.

Finanziell kann die Pensionierung für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer jedoch eine Veränderung mit sich bringen: Mit dem Wegfall des Erwerbseinkommens wird die Tragbarkeit der Hypothek neu berechnet. Was während der Berufstätigkeit problemlos finanzierbar war, kann mit einem tieferen Renteneinkommen plötzlich zu einer Herausforderung werden.

Deshalb lohnt es sich, die Situation nicht erst mit 65 zu prüfen, sondern einige Jahre vorher.

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Die Belehnung: Die Wertsteigerung kann helfen

Neben der Tragbarkeit spielt die Belehnung eine wichtige Rolle.

Bei einer selbstgenutzten Wohnliegenschaft muss der Teil der Hypothek, der über zwei Drittel des Belehnungswertes hinausgeht, grundsätzlich innerhalb von 15 Jahren amortisiert werden. Banken können jedoch je nach Situation zusätzliche Anforderungen stellen.

Für langjährige Eigentümer kann die Entwicklung des Immobilienwerts dabei zum Vorteil werden.

Wer beispielsweise vor vielen Jahren ein Haus für CHF 1 Million gekauft hat und dieses heute einen deutlich höheren Marktwert aufweist, hat möglicherweise eine wesentlich tiefere Belehnung als ursprünglich. Eine Neubewertung der Liegenschaft kann deshalb zeigen, dass die bestehende Hypothek gemessen am heutigen Belehnungswert bereits deutlich tiefer liegt als zwei Drittel.

Das bedeutet: Auch wenn nicht jede ursprünglich geplante Amortisation vollständig erfolgt ist, kann die heutige Belehnung aufgrund der Wertentwicklung trotzdem innerhalb der von der Bank geforderten Grenzen liegen.

Wichtig ist allerdings, dass nicht automatisch der aktuelle Marktwert als Belehnungswert gilt. Banken bewerten Immobilien nach eigenen Kriterien und können bei der Finanzierung einen tieferen Wert ansetzen.

Die Tragbarkeit kann zum Stolperstein werden

Deutlich anspruchsvoller kann die Situation bei der Tragbarkeit sein.

Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel:

Ein Ehepaar hat sein Haus vor vielen Jahren für CHF 1 Million gekauft. Bei der damaligen Finanzierung wurde die Tragbarkeit auf Basis dieses Immobilienwerts und des damaligen Einkommens berechnet.

Wenn das Haus heute beispielsweise CHF 2 Millionen wert ist, wird bei einer Tragbarkeitsrechnung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % auf der Hypothek und zusätzlichen Unterhaltskosten von 1% des Immobilienwerts gerechnet. In unserem Beispiel hat sich dieser Betrag verdoppelt. Gleichzeitig ist das Einkommen im Ruhestand tiefer.

Eine Wertsteigerung ist deshalb nicht in jeder Hinsicht ein Vorteil: Sie erhöht zwar das Eigenkapital und verbessert in der Regel die Belehnung, kann aber aufgrund der höheren kalkulatorischen Unterhaltskosten, die als Prozentsatz des Immobilienwerts gerechnet werden, auch die Tragbarkeit beeinflussen.

Genau hier liegt für manche Eigentümerinnen und Eigentümer die Herausforderung: Die Immobilie ist mehr wert als je zuvor – aber das Einkommen reicht nach der Pensionierung möglicherweise nicht mehr für die bankinterne Tragbarkeitsrechnung.

Was sollten Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer vor der Pensionierung tun?

Rund fünf Jahre vor der Pensionierung

Der erste Schritt ist ein Gespräch mit der Bank.

Lassen Sie Ihre zukünftige finanzielle Situation und insbesondere die Tragbarkeit nach der Pensionierung berechnen. Klären Sie dabei auch, ob noch Amortisationen erforderlich sind und welche Möglichkeiten bestehen, die Finanzierung langfristig abzusichern.

Je früher mögliche Lücken erkannt werden, desto mehr Handlungsmöglichkeiten bleiben.

Steuerliche Planung der Renovationen

Auch die geplanten Investitionen in die Immobilie sollten frühzeitig geplant und durchgeführt werden.

Hier ist aktuell insbesondere der bevorstehende Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung relevant: Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt per 1. Januar 2029 in Kraft. Gleichzeitig entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum grundsätzlich auch der Abzug von Unterhaltskosten. Bei energetischen und umweltschonenden Massnahmen können die Kantone bestimmte Abzüge weiterhin vorsehen.

Wer grössere Renovationen plant, sollte deshalb gemeinsam mit der Steuerberaterin oder dem Steuerberater prüfen, wann eine Investition steuerlich sinnvoll ist und welche Regeln im jeweiligen Kanton gelten.

Rund ein Jahr vor der Pensionierung

Etwa ein Jahr vor dem geplanten Eintritt in die Pensionierung empfiehlt sich ein erneutes Gespräch mit der Bank.

Zu diesem Zeitpunkt sollte klar sein:

• Wie hoch ist die verbleibende Hypothek?
• Wie hoch ist der aktuelle Belehnungswert der Immobilie?
• Welche Amortisationen sind noch erforderlich?
• Wie hoch ist das zukünftige Renteneinkommen?
• Ist die Tragbarkeit auch nach der Pensionierung gewährleistet?
• Gibt es Handlungsbedarf bei der Finanzierung?

So bleibt genügend Zeit, um gegebenenfalls Anpassungen vorzunehmen.

Weshalb sich frühes Handeln lohnt

Wer erst bei der Pensionierung feststellt, dass die Finanzierung langfristig nicht mehr tragbar ist, hat weniger Möglichkeiten.

Wer dagegen frühzeitig plant, kann verschiedene Szenarien prüfen. Je nach persönlicher Situation können beispielsweise zusätzliche Amortisationen, Anpassungen der Hypothekarstruktur oder eine frühzeitige Planung der Vorsorge sinnvoll sein. Auch Einkäufe in die Pensionskasse oder ein Vorbezug von Vorsorgegeldern können – abhängig von der individuellen Situation und den steuerlichen Auswirkungen – Teil einer Gesamtplanung sein.

Wichtig ist, solche Entscheidungen nicht isoliert zu betrachten. Was finanziell sinnvoll erscheint, kann steuerlich oder im Hinblick auf die Altersvorsorge andere Auswirkungen haben.

Die beste Lösung ist deshalb nicht immer die vollständige Rückzahlung der Hypothek. Entscheidend ist eine Finanzierung, die zur persönlichen Situation, zum Einkommen und zu den Plänen im Ruhestand passt.

Wann kann ein Verkauf die richtige Lösung sein?

Nicht für alle Eigentümer ist der Verbleib im bisherigen Zuhause die passende Lösung.

Häufig fällt der Eintritt in die Pensionierung zeitlich mit weiteren grossen Veränderung der Wohnsituation zusammen: Die Kinder sind ausgezogen, ein zusätzliches Arbeitszimmer wird nicht mehr benötigt oder der Wunsch nach mehr Freiheit und weniger Verpflichtungen wird stärker.

Ein Verkauf kann dann eine bewusste Entscheidung für einen neuen Lebensabschnitt sein.

Häufige Gründe für den Hausverkauf bei der Pensionierung sind:

• Die Finanzierung ist nach der Pensionierung nicht mehr gewährleistet.
• Der Platzbedarf hat sich verändert, beispielsweise nach dem Auszug der Kinder.
• Das Haus verursacht zunehmend Arbeit und Unterhalt, während der Wunsch nach mehr Freiheit wächst.
• Das im Eigenheim gebundene Kapital soll anders genutzt werden, beispielsweise für Reisen, eine kleinere Immobilie oder andere persönliche Wünsche.
• Ein Wohnortswechsel wird attraktiv, etwa näher zu Familie, Freunden oder in eine zentralere Lage mit Anbindung an den öffentlichen Verkehr.

Der Verkauf ist dabei nicht zwingend eine Notlösung. Er kann vielmehr eine Möglichkeit sein, das im Eigenheim gebundene Vermögen freizusetzen und die Wohnsituation bewusst an den nächsten Lebensabschnitt anzupassen.

Wann sollte man sich auf einen Verkauf vorbereiten?

Wenn Sie bereits wissen, dass Sie rund um die Pensionierung einen Verkauf in Betracht ziehen, empfehle ich, etwa ein Jahr vor dem gewünschten Verkaufszeitpunkt mit der Planung zu beginnen.

Eine frühzeitige Vorbereitung schafft Zeit für eine fundierte Immobilienbewertung, die Festlegung des optimalen Verkaufszeitpunkts und die Entwicklung einer passenden Verkaufsstrategie.

Aber auch wenn ein Verkauf schneller erfolgen muss, ist eine gute Strategie entscheidend. Jede Immobilie und jede persönliche Situation ist anders. Entscheidend ist, die Ausgangslage richtig einzuschätzen und den Verkauf so zu positionieren, dass das vorhandene Potenzial bestmöglich ausgeschöpft und ihre aktuellen Bedürfnisse berücksichtigt werden.

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Die Pensionierung ist ein neuer Lebensabschnitt – auch für die Immobilie

Die Pensionierung muss kein Grund sein, das vertraute Zuhause aufzugeben. Wer sich in seinem Haus oder seiner Wohnung wohlfühlt und die Finanzierung langfristig gesichert ist, kann den Wohnraum weiterhin geniessen.

Gleichzeitig ist die Pensionierung ein guter Zeitpunkt, die eigene Wohnsituation bewusst zu hinterfragen.

Bleiben, verkaufen oder verkleinern? Es gibt nicht die eine richtige Lösung.

Entscheidend ist, frühzeitig zu prüfen, welche Variante finanziell und persönlich zum nächsten Lebensabschnitt passt.

Gerne unterstütze ich Sie dabei, den Wert Ihrer Immobilie einzuschätzen, verschiedene Verkaufsszenarien zu prüfen und eine passende Verkaufsstrategie zu entwickeln.